Kira Farkı Alacağı, İlam Vekâlet Ücreti ve Yargılama Gideri İçin İcra Takibinde Yetkili İcra Dairesi Nasıl Belirlenir?

Kira ilişkisinden doğan alacakların tahsili amacıyla icra takibi başlatılırken en çok karşılaşılan sorulardan biri, takibin hangi icra dairesinde başlatılacağıdır. Özellikle kira farkı alacağı ile ilam vekâlet ücreti ve yargılama giderinin aynı dosyada talep edilmek istenmesi halinde yetki kurallarının doğru değerlendirilmesi büyük önem taşımaktadır.

Bu noktada yapılması gereken ilk ayrım, alacağın bir mahkeme ilamına dayanıp dayanmadığıdır. Çünkü ilamlı icra takiplerinde uygulanacak yetki kuralları ile ilamsız icra takiplerinde uygulanacak yetki kuralları birbirinden farklıdır.

1. İlamlı İcra Takibinde Yetkili İcra Dairesi

Mahkeme kararıyla hüküm altına alınmış alacaklar (örneğin ilam vekâlet ücreti ve yargılama gideri) bakımından ilamlı icra takibi söz konusudur. Bu durumda uygulanacak temel düzenleme 2004 sayılı İİK'nun 34. maddesidir.

Genel Kural: Alacaklı Dilediği İcra Dairesinde Takip Başlatabilir

İlamlı icra takiplerinde alacaklı, kural olarak Türkiye'deki herhangi bir icra dairesinde takip başlatabilir. Bu nedenle borçlunun yerleşim yeri veya başka bir yetki kuralı sebebiyle yetki itirazında bulunulması mümkün değildir.

Nitekim Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 26.05.2017 tarihli, 2017/2 Esas, 2017/3 Karar sayılı kararında şu tespit yapılmıştır:

"İlamlı icrada, alacaklı yetki itirazı ile karşılaşmaz. (İlamı dilediği icra dairesinde takibe koyabilir.)"

Bu karar, uygulamada ilamlı takipler açısından en önemli içtihatlardan biridir.

Taşınmaza İlişkin İlamlarda İstisnai Değerlendirme

Bununla birlikte, ilamın doğrudan taşınmazın aynına veya taşınmaz üzerindeki bir hakkın icrasına ilişkin olduğu bazı durumlarda taşınmazın bulunduğu yer icra dairesinin yetkili olduğu yönünde kararlar da bulunmaktadır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 02.03.2026 tarihli, 2025/11626 Esas, 2026/3620 Karar sayılı ilamında;

"2004 sayılı İİK'nun 34 üncü maddesi uyarınca ilamların icrasının taşınmazın bulunduğu yer icra dairesinde yapılması gerektiği"

şeklinde değerlendirme yapılmıştır.

Ancak kira ilişkisinden kaynaklanan ilam vekâlet ücreti ve yargılama gideri gibi para alacaklarının tahsilinde, uygulamada esas alınan görüş Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararı doğrultusunda alacaklının dilediği icra dairesinde takip başlatabileceği yönündedir.

2. İlamsız İcra Takibinde Yetkili İcra Dairesi

Kira farkı alacağı henüz bir mahkeme kararıyla hüküm altına alınmamışsa, alacak genel haciz yoluyla ilamsız icra takibine konu edilir. Bu durumda İcra ve İflas Kanunu'nun 50. maddesi gereğince Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun yetki hükümleri uygulanacaktır.

a) Borçlunun Yerleşim Yeri

HMK'nın 6. maddesi uyarınca genel yetkili icra dairesi, borçlunun yerleşim yerindeki icra dairesidir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 03.03.2014 tarihli, 2014/3678 Esas, 2014/5878 Karar sayılı kararında;

"İİK'nun 50. maddesi göndermesi ile uygulanması gereken HMK'nun 6. maddesi uyarınca, ilamsız icra takibinde genel yetkili icra dairesi, borçlunun yerleşim yerindeki icra dairesidir."

denilmektedir.

b) Sözleşmenin İfa Edileceği Yer

HMK'nın 10. maddesi uyarınca sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda sözleşmenin ifa edileceği yer de yetkilidir. Kira sözleşmelerinde uygulamada çoğu zaman taşınmazın bulunduğu yer, sözleşmenin ifa yeri olarak kabul edilmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 23.10.2024 tarihli, 2023/5541 Esas, 2024/3279 Karar sayılı ilamında da kira sözleşmesine konu taşınmazın bulunduğu yerin yetkili olduğu kabul edilmiştir.

c) Para Borçlarında Alacaklının Yerleşim Yeri

Takip konusu bir para borcu ise Türk Borçlar Kanunu'nun 89. maddesi de ayrıca dikkate alınmalıdır. TBK m.89 uyarınca para borçları, aksi kararlaştırılmadıkça alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ifa edilir. Bu nedenle para alacaklarında alacaklının yerleşim yerinin de yetkili olduğu kabul edilmektedir.

İstanbul 21. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 21.10.2025 tarihli, 2024/786 Esas, 2025/713 Karar sayılı kararında da;

"6100 Sayılı HMK m.10 uyarınca sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabileceği, Borçlar Kanunu'nun ifa yerini düzenleyen m.89/1 hükmü gereğince para borçları söz konusu olduğunda ifa yeri alacaklının yerleşim yeri olduğu"

tespitine yer verilmiştir.

Kira Farkı Alacağı ile İlam Vekâlet Ücreti Aynı Takipte İstenebilir mi?

Uygulamada en çok karşılaşılan sorunlardan biri de, ilamsız takip konusu kira farkı alacağı ile mahkeme ilamına dayanan vekâlet ücreti ve yargılama giderinin aynı takip dosyasında talep edilip edilemeyeceğidir.

Kanaatimizce, bu alacakların hukuki dayanakları farklı olduğundan, takip yolunun ve yetki kurallarının doğru belirlenmesi gerekir. İlam vekâlet ücreti ve yargılama gideri ilama bağlı alacak niteliğinde iken, henüz hüküm altına alınmamış kira farkı alacağı ilamsız takip konusu olacaktır. Bu nedenle takip stratejisi oluşturulurken her alacak kaleminin hukuki niteliği ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Sonuç

Yetkili icra dairesinin belirlenmesinde esas alınacak ölçüt, alacağın ilama dayanıp dayanmadığıdır.

• İlam vekâlet ücreti ve yargılama gideri bakımından ilamlı icra hükümleri uygulanır. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 26.05.2017 tarihli kararı uyarınca alacaklı, ilamı Türkiye'deki dilediği icra dairesinde takibe koyabilir ve bu takipte yetki itirazıyla karşılaşmaz.

• Henüz ilama bağlanmamış kira farkı alacağı bakımından ise ilamsız icra hükümleri uygulanacak; borçlunun yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve para borçlarında alacaklının yerleşim yeri gibi HMK ve TBK'dan kaynaklanan yetki kuralları dikkate alınacaktır.

Dolayısıyla, icra takibine başlamadan önce her bir alacak kaleminin hukuki niteliğinin doğru tespit edilmesi, hem yetki itirazlarının önüne geçecek hem de takibin usul ekonomisine uygun şekilde yürütülmesini sağlayacaktır.