.png)
Konut Kira Sözleşmesinde Kefil Bulunması Damga Vergisi Doğurur mu?
Konut kira sözleşmelerinde damga vergisi istisnası, sözleşmede kefil bulunması hâlinde de geçerli midir? Kefalet şerhi nedeniyle damga vergisi doğarsa bu verginin ödenmemiş olması icra takibine engel teşkil eder mi? Yargıtay ve Danıştay kararları ışığında konuyu inceliyoruz.
1. Giriş
Konut kira sözleşmeleri, kural olarak damga vergisinden istisna tutulmaktadır. Ancak uygulamada, özellikle kiracının borçlarını güvence altına almak amacıyla sözleşmeye üçüncü bir kişinin kefil olarak katılması durumunda, damga vergisi bakımından önemli bir hukuki sorun ortaya çıkmaktadır.
Konut kira sözleşmesinin kendisi damga vergisinden istisna olduğu hâlde, sözleşmede yer alan kefalet taahhüdü nedeniyle ayrıca damga vergisi doğabilir mi? Böyle bir durumda verginin ödenmemiş olması, sözleşmeye dayalı icra takibinin durdurulmasını gerektirir mi?
Bu sorular, hem kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar hem de icra takiplerinin yürütülmesi bakımından önem taşımaktadır.
Konu, 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu'nun ilgili hükümleri, Danıştay kararları, Gelir İdaresi Başkanlığı özelgeleri ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde değerlendirilmelidir.
2. Konut Kira Sözleşmeleri Neden Damga Vergisinden İstisnadır?
488 sayılı Damga Vergisi Kanunu'na ekli (2) sayılı tablonun IV. bölümünde, gerçek kişilerce mesken olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri için damga vergisi istisnası öngörülmüştür.
Bu istisna, konut kiralamasına ilişkin asıl sözleşme bakımından geçerlidir. Dolayısıyla gerçek kişiler arasında konut amacıyla yapılan bir kira sözleşmesi, kanunda belirtilen koşulları taşıdığı sürece sırf yazılı olarak düzenlenmiş olması nedeniyle damga vergisine tabi tutulmaz.
Burada önemli bir ayrım bulunmaktadır: İstisna, sözleşmenin hukuki sonuç doğurmaması veya ispat aracı niteliği taşımaması nedeniyle değil, kanun koyucunun belirli bir işlem türü için açıkça istisna öngörmesi nedeniyle uygulanmaktadır.
Başka bir ifadeyle, konut kira sözleşmesinin hukuken geçerli ve ispat bakımından kullanılabilir olması, tek başına damga vergisi alınmasını gerektirmez. Vergilendirmede belirleyici olan, ilgili belgenin ve içerdiği işlemlerin kanundaki düzenlemeler karşısındaki durumudur.
Ancak sözleşmeye başka bir hukuki işlem eklendiğinde, bu işlemin ayrıca değerlendirilmesi gerekebilir.
3. Konut Kira Sözleşmesinde Kefil Bulunması Damga Vergisini Nasıl Etkiler?
Konut kira sözleşmesine kefil eklenmesi, damga vergisi bakımından farklı bir değerlendirmeye yol açabilmektedir.
Kiraya veren ile kiracı arasındaki kira ilişkisi, kiralanan taşınmazın kullanımına ilişkin temel hukuki ilişkidir. Kefalet ise üçüncü bir kişinin, kanuni koşullar çerçevesinde, borcun ifasını güvence altına almak amacıyla üstlendiği ayrı bir taahhüttür.
Bu ayrımın temel dayanağı, 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu'nun 6. maddesidir. Anılan madde, aynı kâğıtta birden fazla akit veya işlem bulunması durumunda uygulanacak vergilendirme esaslarını düzenlemektedir. Madde kapsamında, asıl işlemin tarafları dışındaki bir kişinin eklediği akit veya işlemin ayrıca vergilendirilmesi de öngörülmektedir.
Bu nedenle, konut kira sözleşmesinin istisna kapsamında bulunması, sözleşmeye eklenen her türlü taahhüdün de kendiliğinden istisna kapsamında olduğu anlamına gelmez.
Vergilendirilen işlem kira mı, kefalet mi?
Bu konudaki temel hukuki ayrım şudur: Konut kira sözleşmesine ilişkin istisnanın kapsamı ile sözleşmede yer alan kefalet taahhüdünün vergisel durumu birbirinden farklı değerlendirilebilir.
İdari uygulamada ve bazı yargı kararlarında, konut kira sözleşmesinde adi veya müteselsil kefalet taahhüdü bulunması hâlinde, damga vergisinin kefalet işlemi üzerinden hesaplanması gerektiği kabul edilmektedir.
Bu yaklaşımda, vergilendirilen işlem konutun kiralanması değil, kira borcunun ifasını güvence altına almak amacıyla verilen kefalet taahhüdüdür.
Bununla birlikte, her somut olayda belgenin içeriği, düzenlenme biçimi, tarafların hukuki sıfatları ve uygulanabilir istisna hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.
4. Danıştay ve Gelir İdaresi Başkanlığının Yaklaşımı
Konut kira sözleşmelerinde kefalet taahhüdünün damga vergisine tabi olup olmadığı konusunda Danıştay kararları ve Gelir İdaresi Başkanlığı özelgeleri önem taşımaktadır.
Danıştay 9. Dairesinin 2 Ekim 2025 tarihli kararı
Danıştay 9. Dairesinin E. 2024/2886, K. 2025/3963 sayılı kararında, kira sözleşmelerinde üçüncü kişilerin kefalet şerhinin bulunması durumunda vergilendirme bakımından kefalet işleminin dikkate alınması gerektiği yönünde değerlendirme yapılmıştır.
Karar, söz konusu uyuşmazlıkta bölge idare mahkemesi kararının bozulmasıyla sonuçlanmıştır.
Bu karar, konut kira sözleşmesinin istisna kapsamında bulunmasının, sözleşmeye eklenen kefalet taahhüdünün vergisel açıdan ayrıca incelenmesine engel olmadığı yönündeki yaklaşımı ortaya koyması bakımından önemlidir.
Gelir İdaresi Başkanlığı özelgeleri
Gelir İdaresi Başkanlığının 16 Eylül 2008, 14 Haziran 2011, 26 Nisan 2012, 25 Haziran 2013, 18 Haziran 2015 ve 9 Ağustos 2019 tarihli özelgelerinde, kira sözleşmelerinde kefalet taahhüdünün bulunması durumunda damga vergisinin nasıl uygulanacağı ele alınmıştır.
Bu özelgelerde, belirli koşullar altında mesken kira sözleşmesi istisna kapsamında olsa dahi kefalet işlemi üzerinden nispi damga vergisi alınması gerektiği yönünde açıklamalara yer verilmiştir.
Öte yandan, 22 Şubat 2018 tarihli bir özelgede belirli koşullar altında kefalet şerhi ve teminat taahhütleri bakımından da istisna uygulanabileceği yönünde değerlendirme bulunmaktadır. Ancak bu görüş, özel olayın koşullarına bağlıdır ve bütün konut kira sözleşmelerine genellenmemelidir.
Dolayısıyla yalnızca sözleşmenin konut kirasına ilişkin olması veya kefalet imzası içermesi üzerinden, somut olayın koşulları incelenmeden kesin bir vergi sonucu çıkarılması doğru değildir.
5. Damga Vergisinin Ödenmemesi İcra Takibini Durdurur mu?
Konuya ilişkin ikinci önemli sorun, takip dayanağı kira sözleşmesinin damga vergisinin hiç ödenmemiş veya eksik ödenmiş olması durumunda icra müdürlüğünün nasıl hareket etmesi gerektiğidir.
Bu noktada, belgenin vergisel yükümlülükleri ile icra takibinin yürütülmesi birbirinden ayrılmalıdır.
Bir belgenin damga vergisine tabi olması ve verginin ödenmemiş bulunması, tek başına o belgeye dayalı icra takibinin geçersiz olduğu anlamına gelmez.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin yaklaşımı
Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 15 Nisan 2008 tarihli, E. 2008/5216, K. 2008/7809 sayılı kararında, takip dayanağı belgenin damga vergisinin ödenmemiş olması nedeniyle icra takip işlemlerinin vergi tamamlanıncaya kadar durdurulmasının doğru olmadığı belirtilmiştir.
Kararda, icra memurunun yapması gereken işlemin durumu tutanakla tespit etmek ve ilgili vergi dairesine göndermekten ibaret olduğu ifade edilmiştir.
Benzer şekilde, Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 9 Mart 2010 tarihli, E. 2009/23475, K. 2010/5520 sayılı kararında da damga vergisinin ödenmemiş olması gerekçesiyle takibin durdurulmasına ilişkin yaklaşım uygun bulunmamıştır.
Bu içtihatlar, damga vergisine ilişkin eksikliğin giderilmesi süreci ile icra takibinin devamı arasında doğrudan bir durdurma ilişkisi kurulamayacağını göstermektedir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesinin kararı
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesinin 11 Ekim 2024 tarihli, E. 2024/336, K. 2024/493 sayılı kararında da damga vergisi ödenmeden açılan icra takibinin geçersiz olduğu yönündeki iddia yerinde görülmemiştir.
Bu karar da damga vergisinin ödenmemiş olmasının, tek başına icra takibinin geçersizliği sonucunu doğurmadığı yönündeki değerlendirmeyi desteklemektedir.
6. İcra Müdürünün Görevi Nedir?
488 sayılı Damga Vergisi Kanunu'nun 26. maddesi, resmî dairelerin ilgili memurlarına, kendilerine ibraz edilen kâğıtların damga vergisini arama ve vergisi hiç ödenmemiş veya eksik ödenmiş olanları tutanakla tespit etme ya da tutanak düzenlenmesi için vergi dairesine gönderme yükümlülüğü getirmektedir.
Bu düzenleme kapsamında icra müdürlüğünün görevi, vergiye ilişkin eksiklik tespit edildiğinde kanunun öngördüğü bildirim ve tespit işlemlerini yerine getirmektir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 27 Mart 2014 tarihli, E. 2014/6071, K. 2014/9046 sayılı kararı ile Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 26 Mart 2013 tarihli, E. 2013/1486, K. 2013/4329 sayılı kararı da verginin tespiti ve ilgili vergi dairesine bildirilmesi yükümlülüğü bakımından önem taşımaktadır.
Damga vergisinin tarh ve tahakkukuna ilişkin uyuşmazlıklar ile icra takibinin yürütülmesine ilişkin meselelerin aynı hukuki sorun olmadığı göz önünde bulundurulmalıdır.
Bununla birlikte, damga vergisinin ödenmemiş olması gerekçesiyle takibin durdurulamayacağı yönündeki yaklaşım, icra takibinin diğer yönlerden geçerli olduğu ve takibin durdurulmasını gerektiren başka bir hukuki neden bulunmadığı varsayımına dayanır. İcra takibinin somut olayda başka bir nedenle durması veya iptal edilmesi gerekip gerekmediği ayrıca değerlendirilmelidir.
7. Damga Vergisinin Ödenmemesi Tahliye ve Temerrüt Sürecini Etkiler mi?
Kira ilişkisinden kaynaklanan icra takiplerinde, damga vergisinin ödenmemesi ile kiracının kira borcunu ödememesi birbirinden farklı hukuki meselelerdir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 4 Mart 2010 tarihli, E. 2010/368, K. 2010/2413 sayılı kararında damga vergisinin adi alacak niteliğinde olduğu ve temerrüde esas alınamayacağı yönünde değerlendirme yapılmıştır.
Bu yaklaşım çerçevesinde, damga vergisinin ödenmemiş olması tek başına kiracının kira borcu bakımından temerrüde düştüğünü göstermez. Aynı şekilde, damga vergisine ilişkin eksiklik, kira borcunun ödenmemesi nedeniyle yürütülen takip ve tahliye sürecinin bütün koşullarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak tahliye talebinin veya temerrüde dayalı hukuki sonuçların doğup doğmadığı; kira borcunun niteliği, ödeme durumu, ihtar ve tebligat koşulları ile ilgili mevzuat çerçevesinde ayrıca incelenmelidir.
8. Damga Vergisi Kaç Kez Ödenir?
Damga vergisinin kaç kez ödeneceği de uygulamada merak edilen konular arasındadır. Kural olarak, damga vergisine tabi bir kâğıt bakımından vergi yükümlülüğü, ilgili belgenin düzenlenmesi ve kanundaki vergiyi doğuran olayın gerçekleşmesi çerçevesinde değerlendirilir. Aynı sözleşme için sırf her yeni kira ayı veya yıl geldiği için kendiliğinden yeniden damga vergisi doğduğu söylenemez.
Konut kira sözleşmesinde kefalet taahhüdü nedeniyle damga vergisi doğması hâlinde de verginin hangi belge veya işlem üzerinden hesaplanacağı ve sonradan yeni bir vergi yükümlülüğü oluşup oluşmayacağı, somut belgenin içeriğine ve yapılan işlemlere göre belirlenmelidir.
Yeni bir sözleşme düzenlenmesi, mevcut sözleşmenin değiştirilmesi veya ek bir taahhüt içeren protokol imzalanması durumlarında ise yeni belgenin damga vergisi bakımından ayrıca değerlendirilmesi gerekebilir.
Bu nedenle, sözleşmenin uzaması veya kira bedelinin değişmesi gibi durumlarda her zaman yeniden vergi doğacağı ya da hiçbir koşulda vergi doğmayacağı şeklinde genel bir sonuca varılmamalıdır.
9. Sonuç ve Hukuki Değerlendirme
Konut kira sözleşmelerinde damga vergisi istisnası ile kefalet taahhüdünün vergilendirilmesi, birbirinden ayrılması gereken iki hukuki meseledir.
Gerçek kişilerce mesken olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri, kanunda belirtilen koşullar çerçevesinde damga vergisinden istisnadır. Ancak sözleşmede üçüncü bir kişinin kefalet taahhüdü bulunması hâlinde, bu taahhüdün ayrıca damga vergisine tabi olup olmadığı değerlendirilmelidir. Danıştay kararları ve Gelir İdaresi Başkanlığı özelgelerinde, belirli koşullarda kefalet işlemi üzerinden nispi damga vergisi alınması gerektiği kabul edilmektedir.
Diğer taraftan, takip dayanağı belgenin damga vergisinin ödenmemiş olması, tek başına icra takibinin geçersiz olduğu veya durdurulması gerektiği sonucunu doğurmaz. Yargıtay içtihatları doğrultusunda icra müdürlüğünün görevi, ilgili vergi eksikliğini kanunda öngörülen usule uygun şekilde tespit ederek yetkili vergi dairesine bildirmektir.
Sonuç olarak, damga vergisine ilişkin yükümlülükler ile icra takibinin geçerliliği ve devamı ayrı hukuki çerçevelerde ele alınmalıdır. Somut olayda doğru sonuca ulaşabilmek için sözleşmenin içeriği, kefalet taahhüdünün kapsamı, uygulanabilir istisna hükümleri ve ilgili yargı kararları birlikte incelenmelidir.
Hukuki not: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Damga vergisinin doğup doğmadığı, uygulanacak oran ve istisnaların kapsamı, belgenin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mevzuat ve somut olayın özellikleri dikkate alınarak değerlendirilmelidir.
